ГК «Пионер» принадлежит к непрофильным девелоперам: в
строительство ее основатели пришли из торговли металлом. О том, почему и
насколько недвижимость прибыльнее металлопроката, интервью Леонида
Максимова, председателя совета директоров и совладельца ГК «Пионер»
—
Насколько прибылен девелопмент?
— Если оценивать общую
рентабельность проектов, она далеко не всегда большая. Но уникальность
девелоперского бизнеса была в том, что построить объект стоимостью в
$100 млн, можно было, имея меньше $10 млн. Вот отдача на вложенные
средства в те времена и получалась в 100-200%.
До недавнего
времени, начать собирать клиентские деньги практически на любой объект (особенно в Москве) можно
было даже без разрешения на строительство — просто поставив забор на
стройплощадке. И некоторые компании так и делали. Кто-то немножко
демпинговал, давал активную рекламу, либо выбирал хорошее место. И сам
собой входящий [денежный] поток шел, на него и строили.
Главное
было сильно эти деньги не «отвлекать»
от стройки. Было много примеров, когда даже при галопирующих ценах на
квартиры и стабильном спросе люди умудрялись банкротиться, и объекты не
достраивались.
— Вы первый объект построили на собственные деньги
или заемные тоже привлекали?
— Каких-то масштабных целевых кредитов
в то время, конечно, не было. Точно не вспомню, наверняка были какие-то
короткие овердрафты, но в небольшом объеме. В основном приходилось
рассчитывать на собственные ресурсы и на то, что мы могли привлечь от
покупателей, продавая на ранних стадиях строительства.
Строителям
интересно проектное финансирование на 3, а лучше, 5 лет — оно позволит
им строить крупные комплексы. Короткие деньги только усугубляют
ситуацию — вы вроде деньгами наполнены, а только плечи расправили,
несколько этажей построили — время пролетело, и вам, помимо того, что
надо продолжать строить, еще надо и срочно деньги отдавать. И в кризис
мы увидели, что при изменении рыночной конъюнктуры стройки встают.
Знаковый
момент для компании был, когда мы в Санкт-Петербурге начали проект на
100 000 кв. м, — «Шуваловские
высоты». Вслед за ним «потянулся»
проект в Москве, в Южном Бутово — «Лазаревское» тоже на 100 000 кв. м. Сейчас на
стадии проектирования у нас три жилых комплекса — в Текстильщиках и
Митино в Москве, и на пл. Хошимина в Санкт-Петербурге. Площадь каждого
из последних двух проектов превышает 150 000 кв. м.
— Эти
площадки вы как взяли?
— В Санкт-Петербурге на тендере. В Митино
купили неработающее предприятие — завод, который давно уже использовался
как арендный комплекс. Сейчас предприятие будет ликвидироваться, землю
под ним мы оформляем в собственность. В Текстильщиках это жилая
застройка — старый фонд, который требуется переселить, и снести
несколько домов.
— Почему вы вышли в Краснодар?
— Власти там
очень открыты к девелоперам и инвесторам. Понятно, что и сегодняшнее
время наложило отпечаток. Хотя в регионах мы часто встречаем проекты,
согласованные без обременений — в Москве и Санкт-Петербурге такого найти
уже невозможно: здесь нормативы по социалке, по паркингам и т.д. Хотя,
думаю, что скоро и в Краснодаре власти прекратят согласовывать такие «облегченные» проекты.
Если город сможет финансировать социальную иинфраструктуру, любой
девелопер только спасибо скажет — но гаражи в доме можно и нужно делать
самим.
— Другие города края рассматриваете?
— Сочи, Анапа,
Геленджик — это другой сегмент. Он будет развиваться, и мы видим в нем
свое место. Но в Сочи рынок перегрет. Вызывает опасения, что большой
объем площадей, который сейчас строится к Олимпиаде, после нее будет
невостребован. Он сейчас не продается — «зарезервирован» под гостей олимпиады. Можно
предположить, что в 2014 г. он практически одномоментно выйдет на рынок.
И тогда произойдет насыщение рынка и падение цен. Впрочем, это будет
ясно и за два года до этого — люди, анализируя ситуацию, скорее всего,
решат немного подождать, чтобы потом купить недвижимость со скидками и
бонусами, попав в ситуацию абсолютного рынка потребителя. Поэтому сложно
представить, насколько целесообразно сейчас начинать какие-то проекты
на продажу. Тем более, что входные условия здесь достаточно сложные: и
по юридической подоснове, и по цене. Несмотря на то, что цены на
сочинском рынке сильно упали и ликвидность объектов низкая, пока нет
предложений земельных участков, которые можно было бы очень дешево
купить.
— Ваша антикризисная тактика?
— Наша компания, когда
кризис наступил, проанализировала расходы и их жесточайше сократила.
Поджав себестоимость и свою доходность, понизили цены на строящиеся
объекты до 20%, ввели программы по рассрочке, и за счет этого получили
достаточно стабильные продажи.
В Санкт-Петербурге меньше пришлось
снижать цены — но там и комплекс находился в более высокой степени
готовности, и квартир в нем меньше оставалось. Да и рынок Петербурга
менее «рваный», чем
московский. Ситуация там спокойнее — там невозможно очень много
заработать на взлете цен, но зато там цены так и не падают, как в Москве (максимум на 10%).
—
Как строились ваши отношения с банками-кредиторами?
— Мы
передоговаривались с банками (, банк «Санкт-Петербург»). Основное кредитование
обеспечивает Сбербанк. Надо отдать ему должное — мы входили в кризис с
открытой кредитной линией (2,7 млрд
руб. до 2011 г.), и за весь этот период он ни разу не приостановил
выдачу денег, и не поменял ставки.
— Как прошлый год закрыли?
— Практически на нуле. На строительстве какой смысл уходить в минус? За
этот год все затраты оптимизировали. Но на управленческих расходах,
технологиях, себестоимости можно выжать максимум 10%. Цены сейчас такие,
что доходы позволяют покрывать расходы по старым проектам практически в
ноль. По новым проектам за счет того, что на площадки можно зайти на
других, более интересных, условиях, — там есть доходность, но не более
20-25%. Ниже неинтересно работать в нашей стране. Проекты длинные — года
на три, если заемные деньги на этот период разложить, у вас и останутся «европейские» 10%.
Краткая
биография
Максимов Леонид Владиславович
Родился 4 апреля
1974 г. в Москве
В 1996 г. окончил Московскую Государственную
Геологоразведочную академию (МГГА)
С 1992 г. работал в сфере инвестиций, металлопроката, девелопмента
С
2001 г. — учредитель, акционер, председатель совета директоров ГК «Пионер»
Женат,
четверо детей
Хобби: активный отдых
Справка о компании
Группа компаний «Пионер» —
инвестиционная строительная организация, основана в 2001г.
Учредители — ГрудинА.Ю., МаксимовЛ.В.
В портфеле компании
насчитывается 10 проектов, общей площадью более 600 тыс. кв. метров, из
них в Москве — 350 тыс. кв. метров, в Санкт-Петербурге — 250 тыс. кв.
метров.
Штат — более 200 человек